Hof in Schweden kaufen: Gård, Land und Wald prüfen

Ein roter Hof mit Scheune, Wiesen und eigenem Wald wirkt wie das großzügige Gegenstück zum Ferienhaus. Doch hinter einem schwedischen „Gård“ kann vieles stecken: ein Wohnhaus mit alten Nebengebäuden, ein aktiver Landwirtschaftsbetrieb oder eine steuerlich als Landwirtschaft eingestufte Einheit mit Wald und Acker. Vor dem Kauf sollten Sie deshalb nicht nur das Wohnhaus, sondern die gesamte Immobilie prüfen.

Gård ist nicht gleich Lantbruksfastighet

Wichtiger ist, ob das Objekt als lantbruksenhet beziehungsweise lantbruksfastighet geführt wird. Skatteverket beschreibt damit gewöhnlich Immobilien mit produktiver Fläche wie Wald, Acker oder Weideland. Dazu können ein Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude gehören.

Prüfen Sie im Exposé und in den Unterlagen:

• die vollständige Grundstücksbezeichnung (fastighetsbeteckning),
• die Gesamtfläche und Aufteilung in Wald, Acker, Weide und übrige Fläche,
• den Taxierungsbescheid mit den einzelnen Teilwerten,
• alle Gebäude und ihre registrierte Nutzung,
• Karten, Grenzen, Wege und eingetragene Rechte.

Der romantische Name im Inserat ersetzt diese Angaben nicht.

Kann eine Erwerbsgenehmigung nötig sein?

Bei einer als Landwirtschaft eingestuften Immobilie kann eine förvärvstillstånd, also eine Erwerbsgenehmigung, erforderlich sein. Für Privatpersonen betrifft das insbesondere Objekte in ausgewiesenen ländlichen Gebieten (glesbygd) oder Neuordnungsgebieten (omarronderingsområde).

Die zuständige Länsstyrelse des jeweiligen län entscheidet. Ist eine Genehmigung erforderlich, muss der Antrag grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung der Erwerbsurkunde gestellt werden. Ohne die nötige Genehmigung lässt sich die Lagfart nicht regulär abschließen.

Wohnhaus und Nebengebäude getrennt prüfen

Das Wohnhaus verdient dieselbe technische Prüfung wie jedes andere Haus. Bei einem Hof kommen Scheune, Werkstatt, Stall, Gästehaus und weitere Wirtschaftsgebäude hinzu. Nicht jedes Gebäude ist für Wohnen, Tierhaltung oder Vermietung genehmigt oder technisch geeignet.

Achten Sie besonders auf:

• Dächer, Tragwerk und Feuchtigkeit in lange ungenutzten Gebäuden,
• alte Elektroinstallationen und nicht dokumentierte Umbauten,
• Wasserleitungen, Brunnen und eigene Abwasseranlage,
• Altlasten durch Tanks, Werkstätten oder frühere Tierhaltung,
• Brandschutz, Schornsteine und Versicherungsmöglichkeiten,
• genehmigte Nutzung und eventuelle Bauauflagen.

Eine normale Hausprüfung kann Nebengebäude nur oberflächlich umfassen. Legen Sie mit dem Sachverständigen vorher fest, welche Bauten und Anlagen untersucht werden. Mehr zur Untersuchungspflicht lesen Sie im Ratgeber Besiktning.

Wald und Land sind eigene Vermögenswerte

Bei größeren Flächen sollte aus der Kaufentscheidung keine reine Hausbesichtigung werden. Wald hat Alter, Baumarten, Vorrat, Pflegebedarf und mögliche Einschränkungen. Acker- und Weideland kann verpachtet sein oder besondere Entwässerungs- und Zufahrtsfragen mitbringen.

Fordern Sie vorhandene Waldwirtschaftspläne (skogsbruksplan), Pachtverträge und Flächenkarten an. Lassen Sie größere Wald- oder Landwirtschaftsanteile unabhängig bewerten, wenn sie einen wesentlichen Teil des Kaufpreises ausmachen. Eine pauschale Angabe wie „20 Hektar Wald“ sagt wenig über Zustand und wirtschaftlichen Wert.

Wege, Brunnen und Rechte im Register

Ein Hof kann über einen privaten Weg erreicht werden, dessen Verlauf teilweise über Nachbargrundstücke führt. Auch Brunnen, Leitungen oder Zufahrten können gemeinsam genutzt werden. Solche Rechte sollten nicht nur „seit jeher“ praktiziert, sondern in den Unterlagen nachvollziehbar sein.

Ein servitut ist ein an eine Immobilie gebundenes Recht, beispielsweise einen Weg oder Brunnen auf einem anderen Grundstück zu nutzen. Daneben gibt es Gemeinschaftsanlagen und Wegegemeinschaften mit laufenden Beiträgen. Prüfen Sie Registerauszüge, Karten, Vereinbarungen und Kosten.

Gehen Sie außerdem die Grenzen vor Ort ab. Große Flächen bestehen mitunter aus mehreren getrennten Parzellen; die Kartenansicht im Inserat kann dafür zu grob sein.

Steuer und laufender Aufwand

Bei einer Lantbruksenhet wird nicht zwingend die gesamte Immobilie wie ein privates Wohnhaus behandelt. Skatteverket trennt unter anderem Wohnhaus und zugehöriges Grundstück von Wald, Acker, Weide und Wirtschaftsgebäuden. Einnahmen, Abschreibungen und ein späterer Verkauf können steuerlich komplex werden – besonders bei Wohnsitz in Deutschland.

Lassen Sie vor dem Kauf grenzüberschreitend klären:

• wie die Immobilie steuerlich eingeordnet wird,
• ob und wie eine betriebliche Tätigkeit entsteht,
• wie Einnahmen aus Holz, Pacht oder Vermietung behandelt werden,
• welche Erklärungspflichten in Schweden und Deutschland bestehen.

Die laufenden Arbeiten sind ebenso wichtig wie die Steuer: Zufahrten, Dächer, Zäune, Entwässerung, Waldpflege und mehrere Gebäude kosten Zeit, auch wenn der Hof nur als Ferienimmobilie genutzt wird.

Checkliste vor dem Kauf

1. Grundstücksbezeichnung und steuerliche Einstufung prüfen.
2. Erwerbsgenehmigung mit der Länsstyrelse klären.
3. Wohnhaus und relevante Nebengebäude untersuchen lassen.
4. Wald, Acker und Pachtverhältnisse fachlich bewerten.
5. Servitute, Gemeinschaftsanlagen und Zufahrt nachvollziehen.
6. Brunnen, Abwasser und Leitungen prüfen.
7. Nutzungsideen mit Gemeinde, Versicherung und gegebenenfalls Steuerberatung abgleichen.
8. Budget für Instandhaltung aller Gebäude und Flächen bilden.

Der allgemeine Ablauf vom Gebot bis zur Eigentumseintragung steht im Leitfaden Haus in Schweden kaufen. Die einmaligen Gebühren können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner überschlagen.