Haus in Schweden kaufen: der komplette Ablauf

Der Hauskauf in Schweden ist schneller, digitaler und in einigen Punkten überraschend anders als in Deutschland. Einen Notar gibt es nicht, geboten wird offen, und der Käufer muss das Haus vor dem Kauf selbst gründlich prüfen. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den Hauskauf in Schweden – mit den schwedischen Begriffen, die Ihnen unterwegs begegnen. Er gilt für Ferienhäuser genauso wie für Häuser zum dauerhaften Wohnen.

Dürfen Deutsche in Schweden ein Haus kaufen?

Ja. Schweden kennt keine besonderen Erwerbsbeschränkungen für ausländische Käufer. Sie brauchen weder einen Wohnsitz in Schweden noch eine schwedische Personennummer, um ein Haus zu kaufen. Praktisch wird es nur an einzelnen Stellen etwas umständlicher – etwa beim digitalen Bieten, das in Schweden meist über die elektronische Identifizierung BankID läuft. Makler bieten für Käufer ohne BankID in der Regel andere Wege an.

1. Region und Budget festlegen

Bevor Sie das erste Exposé öffnen, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die geplante Nutzung: Ferienhaus für den Sommer, Rückzugsort für das ganze Jahr oder Umzug? Davon hängen Region, Bauweise und Budget ab.

• Anreise: Wie oft wollen Sie fahren? Südschweden ist über die Fähren nach Trelleborg, Göteborg und Karlskrona oder über die Öresundbrücke gut erreichbar. Je weiter nördlich, desto länger die Anreise.
• Winter: Ein Sommerhaus ohne Dämmung und frostsichere Wasserleitung ist im Januar kaum nutzbar.
• Infrastruktur: Einkaufen, Gesundheitsversorgung, Internet und Winterdienst auf der Zufahrtsstraße unterscheiden sich stark zwischen Kleinstadt und Wald.

Einen ersten Überblick über die bei Deutschen beliebten Gegenden finden Sie in unseren Regionenporträts.

2. Finanzierung klären

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie mitbieten. Schwedische Makler fragen häufig nach einer Finanzierungszusage, bevor sie ein Gebot ernst nehmen.

Viele deutsche Käufer finanzieren über ihre Bank in Deutschland oder mit Eigenkapital. Schwedische Banken sind bei Kunden ohne Wohnsitz und Einkommen in Schweden oft zurückhaltend. Klären Sie früh, welche Sicherheiten Ihre Bank akzeptiert – eine Immobilie in Schweden als Sicherheit ist für deutsche Banken nicht selbstverständlich.

3. Häuser finden und besichtigen

Der größte Teil der Immobilien in Schweden wird über registrierte Makler verkauft und auf den großen schwedischen Immobilienportalen inseriert. Zu jedem Objekt gibt es eine Objektbeschreibung mit Fakten zu Haus, Grundstück, Baujahr und laufenden Kosten.

Besichtigungen finden oft an festen Terminen statt, zu denen mehrere Interessenten gleichzeitig kommen. Wer aus Deutschland anreist, sollte mehrere Besichtigungen in einer Reise bündeln und den Makler vorab um Unterlagen bitten, etwa den Energieausweis und – falls vorhanden – ein Gutachten des Verkäufers.

4. Das Haus prüfen lassen

In Schweden gilt eine weitgehende Untersuchungspflicht des Käufers. Mängel, die Sie bei einer sorgfältigen Prüfung hätten erkennen können, können Sie dem Verkäufer später kaum anlasten. Eine unabhängige technische Hausprüfung ist deshalb keine Formalität, sondern Ihr wichtigster Schutz. Was sie leistet und worauf Sie achten sollten, erklären wir im Ratgeber Besiktning: das Haus prüfen lassen.

5. Mitbieten

Gebote werden offen über den Makler abgegeben, meist per SMS oder online. Alle Bieter sehen die Höhe der Gebote, aber nicht, wer bietet. Weder Käufer noch Verkäufer sind an ein Gebot gebunden, solange kein Vertrag unterschrieben ist. Der Verkäufer entscheidet frei, an wen er verkauft.

Setzen Sie sich vorher ein festes Limit. Das offene Verfahren erzeugt Druck, und Bieterrunden können innerhalb weniger Stunden entschieden sein. Mehr dazu im Ratgeber Budgivning: So funktioniert das Bieten.

6. Kaufvertrag, Anzahlung und Übergabe

Haben Sie den Zuschlag, bereitet der Makler den Kaufvertrag vor. Mit der Unterschrift ist der Kauf verbindlich. In der Regel wird dabei eine Anzahlung von rund zehn Prozent fällig, die auf ein Treuhandkonto des Maklers geht.

Lesen Sie den Kaufvertrag vor der Unterschrift in Ruhe – bei Bedarf mit einer Übersetzung und einer unabhängigen rechtlichen Prüfung. Achten Sie besonders auf Klauseln, mit denen der Verkäufer seine Haftung für Mängel ausschließt.

7. Eintragung und Pfandbriefe

Nach dem Kauf beantragen Sie die Eintragung als Eigentümer – die Lagfart – bei der Behörde Lantmäteriet. Der Antrag muss innerhalb von drei Monaten nach dem Erwerb gestellt werden. Dafür fallen 1,5 % Stempelsteuer auf den Kaufpreis (oder den höheren Steuerwert des Vorjahres) und eine Gebühr von 825 SEK an.

Für ein Darlehen dienen Pfandbriefe als Sicherheit. Bestehende Pfandbriefe gehen mit dem Haus auf Sie über. Reichen sie nicht aus, kosten neue Pfandbriefe 2 % des neuen Betrags plus 375 SEK. Details im Ratgeber Lagfart und Pantbrev.

Was kostet der Kauf zusätzlich?

Verglichen mit Deutschland sind die Kaufnebenkosten niedrig: keine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinn, kein Notar, und die Maklerprovision zahlt üblicherweise der Verkäufer. Rechnen Sie mit Stempelsteuer und Gebühren für Lagfart und gegebenenfalls Pfandbriefe, der Hausprüfung, Bank- und Überweisungskosten sowie Reisekosten.

KostenrechnerNebenkosten für Ihr Haus in SEK und Euro berechnen→

Häufige Fehler deutscher Käufer

• Ohne eigene Prüfung bieten. Das Gutachten des Verkäufers ersetzt keine unabhängige Prüfung in Ihrem Auftrag.
• Das Bieterverfahren unterschätzen. Der inserierte Preis ist ein Ausgangspunkt, nicht der zu erwartende Endpreis.
• Beim Haus am See den Uferschutz übersehen. Neue Stege und Anbauten am Wasser brauchen fast immer eine Genehmigung – mehr im Ratgeber Haus am See in Schweden kaufen.
• Winter und Wasser vergessen. Bei Ferienhäusern entscheiden Dämmung, Brunnen und Abwasser über die Nutzbarkeit – mehr dazu im Ratgeber Ferienhaus in Schweden kaufen.
• Laufende Kosten ignorieren. Strom, Heizung, Grundsteuer und Wegegemeinschaft summieren sich. Einen Überblick gibt der Ratgeber Laufende Kosten.